土地を買う前に調べるべき事とは?

ミスターデイク新築不動産事業部の加藤です。

デイクの家”不動産サイト”スタッフブログ及び

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Mr.デイク“甲府東店”のスタッフブログ本年初投稿です。

目次

役場調査(ヤクチョウ)とは

さて私どものような職種、建築不動産関係の人間がよく行う仕事の一つに

“役場調査(通称:ヤクチョウ)というものがあります。

読んで字のごとく「役場に調査に行く(調べものをする)」というもの。

“購入”“紹介”“建築”“開発”などを予定している土地や物件の関することを

主に所謂役場(市役所等)や調べに(聞きに)行きます。

こういったことは所謂プロだけがやるべきことなのか?

もちろん不動産業者や建築業者にまかせておいてもほぼ問題はありませんが

本来は消費者の方が積極的に調べた方が良いのではないかと

以前から考えておりました。

ということで私(加藤)が数年前に建築不動産業者としてではなく

一個人(消費者)として○○県○○市の土地を○○○○○○○円で購入したときのお話です。

○年〇月○日、車でエッチラオッチラと目的の物件(土地)を見にいきました。

土地の見た目はいわゆる“更地(大雑把に言うと建物など無い平な土地)”

広さは約○○○㎡、大きな道路に面しています。

現地に赴き得られる情報はこんなところでしょう。

(あとは周りにどんな建物等があるか環境はどうか匂いは・・・等)

それ以外のいわゆる五感ではわからない情報はどのよに調べれば良いのか?

その時に行うのが先程でてきました“役場調査”です。

もちろん今時はインターネットの不動産情報や

それこそ仲介業者や売主に尋ねればわかるのですが、

それを自分自身でやってしまおうというわけです。

全部事項証明書

所謂“登記簿”ってやつです。

土地や不動産という非常にあいまいなもの(個人的感想ですが)の

証明書というかなんというか・・・

この土地の①所在番地②地目(宅地か農地か等)③地積(土地面積)や

所有者は誰か?などなど・・・

が書いてある公式文書のようなものです。

その書類を法務局に取りに行きます。

ついでに公図(土地の境界線や番地が記載された地図のようなもの)も取りましょう。

(ちなみに有料です。)

建築基準法に基ずく制限

その全部事項証明書や公図、そしてできれば場所を特定できる住宅地図のようなもの

があればBetter! それらをもって役場(市役所等)に行きましょう。

そこで調べるのが“建築基準法に基ずく制限”にかんする事項です。

①用途地域(大きく”住居系””商業系””工業系”に分類されどのようなものが建築可か不可かがわかる)。

②災害区域等か否か(津波、洪水、土砂災害が起こりそうな地域か否か)。

③建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合制限)、容積率(敷地面積に対する延床面積の割合制限)。

④建物の高さ制限等があるかなど。

⑤敷地に面した道路がどのような種類/名前か(国道か県道か?や○道○号線か等)

⑥その道路の幅員がどのくらい(何m)か。

・・・こういったことがわかればどのようなものが建築できるのかがだいたいわかりますし

この土地を買うか否かの判断基準になるのではないでしょうか?

おそらく“建築課”的な所に行けば教えてくれます(無料)。

都市計画法 その他法令に基ずく制限

①該当する土地の範囲及び周辺に所謂“都市計画”が予定されているか(街の再開発や大きな道路を通すなど)?

②建築基準法や都市計画法以外に地方自治体(市町村等)で制定された条例などがあるか?

これらはおそらく”都市計画課”的な所に行けば教えてくれます(無料)。

※上記以外に土地の地目が”農地”の場合(農業委員会等に行く)や

敷地に面している道路が所謂普通の道路(国道県道市道等)でない場合など

かなり複雑な話になるのでいずれまた・・・。

学区

もしその物件を売却することとなった場合に

例えば小学校が安全に通える(通学路環境の良い)徒歩圏内にあるとないとでは

所謂“資産価値”がぜんぜん違ってきます。

もし「学校に通うような年齢の子供はいないから関係ないな~」と思っても

学区までは調べる必要はないかもしれませんが

とりあえず徒歩圏内に公立小学校等があるかどうかはチェックしておきましょう。

勿論これは駅、病院、公共施設や商業施設にも言える事かもしれませんが

非常に個人的感想ですが先程もうしあげましたように資産価値の面では

“安全な通学路がある徒歩圏内の小学校”一番重要だと思っています。

私がお客として不動産業者さんに学区の事を尋ねると「小学生のお子さん居ましたっけ?」

とか聞いてくる人がいるのですが・・・

この人って本当に“○○○○○○○”と思ってしまいます。

学区については役場の教育課的な所や教育委員会みたいな所に聞けば教えてくるでしょう。

上下水道

同じ役場(市役所等)の中にあるかまったく違う場所にあるか・・・

だいたいは違う場所にあるようですが。

敷地に面した道路には所謂上水道や下水道の本管と呼ばれるものがあるか

前面道路から敷地内への所謂引込管はあるか?

もしそれらが無かった場合将来的に市町村等で作る計画はあるか?など・・・

上下水道をもし自分で引かなければならなとなると

お金の面もだいぶちがってきますよね?

というわけで以上が私(加藤)が数年前に土地を購入する前に実際に自分で調べた内容でした。

何かの参考にしていただければ幸いです。

それではまた次回。

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【山梨の不動産ポータルサイトHomeGate/Mr.デイク/甲斐市篠原中古戸建】

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