ただで不動産を手に入れる方法?

ミスターデイク新築不動産事業部の加藤です。

チョット誤解を生むようなタイトルですが

「あたらからずとも遠からず」。

先日とある不動産業者の方と話していて”時効取得”という言葉が出てきました。

いわゆる宅建の勉強をしていて「不思議だなぁ~」とか「面白いなぁ~」と

思わされるのが民法における”時効”です。

目次

時効とは?

時効とは何か?皆さん一番最初に想像されるのは、何かしらの犯罪を犯した人が

一定の期間捕まらないでいると、その罪が免除される事ではないでしょうか?

今回はそちらの時効ではなく、宅建の民法の勉強で必ずでてくるものについて書きます。

それではあらためて”時効”とは・・・

「一定の状態が続くと、権利が取得されたり、権利がなくなったりすること」です。

その”時効”とやらには2種類のものがあります。

一つ目は

取得時効

占有という状態が続いてるときに、その効果として権利を取得するというものです。

例えば「本来は他の人の家でも住み続けることによって自分のものになる」というもの。

ちなみに”占有”とは持っているとか支配していることです。

もう一つの時効は

消滅時効

ある権利を行使しない状態が続いているとその権利が消滅するというもの。

これの例は「ある人にお金を貸して、そのお金の返還を請求する権利をもっているのに、

一定期間請求しないとその権利が消滅する」というものです。

何でそんなことが認められるの?

「他人の物をもっている」「権利を行使しない」などといった事実状態が継続すると、

社会の人はその事実状態通りの権利関係と思ってしまいます。

そこで社会安定の見地から、その事実状態を法律関係までに高めようとするのが

時効制度が認められてる理由・・・

だそうです。ほぉ~。

時効期間

取得時効が認められるためには一定期間、占有が継続しなければなりません。

その期間とは

占有開始時に善意(他人の物だと気づいてない?!)か無過失なら・・・10年。

開始時に悪意(他人の物だと気づいている)または過失ありなら・・・20年です。

ちなみに判例では占有開始時に善意なら途中で悪意になっても10年だそうです。

所有権の取得時効

時効取得できるものには所有権の他に”地上権””地役権””賃借権”などがあります。

所有権を時効取得するためには

「所有の意思をもって平穏かつ公然と占有することが必要」だそうです。

”所有の意思をもって”とは

超ざっくり言うと賃貸契約を結んでその家に住み続けても(占有し続けても)、

”所有の意思をもって”とは言えないので所有権の時効取得はできません。

”平穏かつ公然”とは「普通の状態(?)」という意味だそうです。

占有の継承

Aという人がCさん所有の土地を善意無過失で占有を開始。

7年後AはBという人にその土地を売却。

Bはその土地がCさん所有だと知っている(悪意)。

Aは占有開始時に善意無過失なので10年、Bは悪意なので20年で時効取得ができますが、

この場合「占有を引き継いだ者は自分の占有期間だけでなく自分より前の占有者の占有期間も

あわせて主張することが出来るとされている」そう。

そしてそのときは「その瑕疵(カシ)も引き継ぐ」とされており

この場合の瑕疵とは”善意無過失”や”悪意”のことです。

ということは悪意のBは占有開始時に善意無過失のAの占有期間(10年で時効取得できる)を

引継ぎますので、Aが7年間占有していたので

Bはあと3年(7+3=10年)占有すれば時効取得できます。

ということで・・・

ちょっと長くなりそうなので(ブログが)、

”消滅時効”に関してはまたいずれ。

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